Emlak Müşavirliği Kanunu Tasarısı

Amaç,Kapsam ve Tanımlamalar

  Amaç ve kapsam
       MADDE 1- (1) Bu kanunun amacı; hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak  taşınmazların alımı,satımı,kiralanması ile irtifak hakkı, rehin diğer sınırlı ayni haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, meslek alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlenmesi yapan bu işlemlerle ilgili form,beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflara ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan emlak müşavirlerinin faaliyet,yetki,sorumluluk ve denetimlerine ait esasları düzenlemektir.
(2) Bu kanun, emlak müşavirliğinin kuruluş, lisans ,görev, sözleşme, ücret, yetki ve sorumlulukları ile diğer hükümleri kapsar.
Tanımlar
        MADDE 2-(1) Bu kanunda geçen:

1. Bakanlık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı bulunduğu Bakanlığı,
2. Komisyon: Emlak müşavirliği komisyonunu,
3. Lisans: Emlak müşavirliği lisansını

ç)   Emlak Meslek odası: 5362 sayılı Kanun hükümlerine göre emlakçılık mesleğini kapsar şekilde kurulan ihtisas meslek odalarını,
d)  Ticaret odası 18/5/2004 tarihli ve 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği İle Odalar ve Borsalar Kanunu hükümleri gereğince kurulan ticaret odaları ile ticaret ve sanayi odalarını,
e) İlgili Meslek Odaları Ticaret Odaları ve Emlak Meslek odalarını, ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM
Emlak Müşavirliği Komisyonu,Görevleri ve Çalışma esasları

       Emlak müşavirliği komisyonu
       MADDE 3- (1) Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara2da bulunan Emlak Müşavirliği Komisyonu kurulmuştur.
       (2) Emlak Müşavirliği Komisyonu dokuz üyeden oluşur. Komisyon üyeleri dört yıl süre ile seçilir. Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün görevlendireceği en az daire başkanı düzeyinde üye ile ilgili meslek odalarının seçimle belirlenen kendi organları arasından belirleyeceği dört üyenin katılımlarıyla oluşur.
       (3) Komisyondaki ilgili meslek odasınca belirlenen üyelerin ilgili meslek odaları organlarındaki görevlerinin bitimi ile üyelikleri son bulur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce komisyonda görevlendirilen üyeler, Komisyonun yazılı bildirimi ile değiştirilebilir.
       
      Komisyonun görevleri
      MADDE 4- (1) Komisyonun görevleri şunlardır:

1. Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak
2. Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri olamaya hak kazananlara lisans belgesi vermek bunlara ilişkin lisans kayıt belgesi tutmak,
3. Emlak müşaviri olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,

ç) Lisans müşavirliği mesleği kendi ülkelerinde yasal olarak düzenlenmiş yabancı gerçek kişilerin ülkelerinde elde etmiş oldukları haklardan bu Kanun kapsamına giren hizmetleri, karşılıklılık şartı ile emlak müşaviri unvanı adı altında Türkiye’de yapmaları hususunda Bakanlığa teklifte bulunmak,
d) Bu Kanunun 14 üncü maddesinde belirtilen durumlarda lisans iptaline karar vermek,
e) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında düzenlenecek hizmet sözleşmelerinin şeklini ve içeriğini belirlemek,
f) Bu Kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.

Komisyonun çalışma usul ve esasları
MADDE 5- (1) Komisyon, Bakanlığın görevlendireceği bir üyenin başkanlığında üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır.
(2) Komisyon üyelerine (2000) göstergenin memur maaş katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak ücret aylık olarak ayrıca ödenir. Bu ücretten damga vergisi hariç herhangi bir kesinti yapılmaz.
(3) Komisyonun sekreterya hizmetleri ilgili meslek odalarının üst kuruluşları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce müştereken belirlenen bir birim tarafından yerine getirilir.
(4) Bu kanun uygulamasının gerektirdiği mali yükümlülükler ve harcamalar ilişkin işlemler ilgili meslek odalarının üst kuruluşları tarafından yerine getirilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşaviri Olmanın Şartları, Lisans Alınması ve Lisans İptali
       Genel şartlar
       MADDE 6- (1) Emlak müşaviri olabilmenin genel şartları şunlardır:

1. Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruğunda bulunmakla beraber Türkiye’de sanat ve ticaretini yürütmeye izinli olmak,
2. Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak
3. Kamu hukuklarından mahrum bulunmamak

ç)   Türkiye’de ikamet etmek,
d)   20/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı altı ay veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçları kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak,
e)   Ceza ve disiplin soruşturması sonucunda memuriyetten çıkarılmamış olmak.

Özel şartlar
MADDE 7- (1) Emlak müşaviri olabilmenin özel şartları şunlardır

1. En az dört yıllık yüksek öğretim kurumları veya Tapu Kadastro Meslek Yüksek Okulu ve Harita ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile emlak ve emlak yönetimi adı altında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okul mezunu olmak,
2. Lisans sınavını kazanmış olmak,
3. Staj olarak ilgili meslek odasınca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca  belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam altı aylık eğitimi tamamlamış olmak,

ç)   Lisans almış olmak,
d)   Lisans sahibi tüzel kişi temsilcisi ile gerçek kişilerin ilgili meslek odasına kayıtlı olması,
      (2) Verilecek lisanslar Komisyonca lisans kayıt defterine, Tapu ve kadastro Genel müdürlüğünce lisans ve sicil defterine kaydedilir.

Yemin
MADDE 9- (1) Emlak müşaviri olmaya hak kazananlar, göreve başlamadan önce Komisyon huzurunda, emlak müşavirliği mesleğini yerine getirirken kamu hizmeti gereklerine, Anayasaya, kanunlara, ilgili mevzuat hükümlerine, meslek kuralları ile ahlak kurallarına uyacağına, mesleğini tam, bağımsız ve dürüstlükle yerine getireceğine, üzerine aldığı işleri dikkat ve özenle yapacağına namusu ve şerefi üzerine yemin ederler.

İş yeri açılması ve değişikliği
MADDE 10- (1) Emlak müşavirleri, ilgili meslek odalarına bildirdikleri işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans belgelerini çalıştıkları işyerinin görülen bir yerine asmak zorundadırlar.
(2) İşyerini değiştiren emlak müşavirleri, onbeş gün içerisinde yeni iş yerlerinin açık adresini ilgili meslek odasına bildirmek zorundadırlar.
        (3) Emlak müşaviri hizmetlerini gerçekleştirmek için bir bağımsız bölüm tahsis etmek zorundadır. Bir bağımsız bölümde başka bir iş ve hizmeti icra edemez.
         (4) Emlak müşavirleri faaliyet alanlarında lisansları ile kendi adlarına sadece bir iş yeri açabilirler, ancak başka iş yeri veya şube açmaları halinde bu işyerlerinin veya şubelerin sorumluluğunun başka lisans sahibi emlak müşavirleri tarafından üstlenilmesi zorunludur. Kendi lisansları ile adlarına işyeri açan emlak müşavirleri aynı zamanda ücretli veya ücretsiz olarak bu alanda faaliyet gösteren işverenin yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan emlak müşavirleri bu alanda faaliyet gösteren birden fazla işyerinde görev alamazlar.

       Emlak müşavirliği yapmak amacı ile kurulan şirketler     
       MADDE 11-(1) Emlak müşavirliği yapmak amacıyla kurulan şirketler, bünyelerinde en az bir emlak müşavirliği lisansına sahip emlak müşaviri istihdam etmek zorundadırlar.
       (2) Bu şirketler emlak müşavirliği dışında başka bir işle iştigal edemezler.

       Yabancı emlak müşavirleri
        MADDE  12-(1)

Lisans iptali
MADDE 13-(1) Emlak müşavirlerinin lisansı, aşağıdaki hallerde Komisyonca iptal edilir

1. Lisans sahibinin kendi talebi üzerine,
2. Bu kanunun 6 ncı ve 7 inci maddelerindeki şartların kaydedilmesi ve bu şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde
3. Bu kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iki defa, üçüncü fıkrasına göre üç defa ceza verilmesi halinde,

ç)   Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tutulan lisans ve sicil defterine göre dört defa olumsuz sicil alınması halinde,
d)   İlgili Meslek odalarınca üyeliğine son verilmesi halinde,

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Emlak Müşavirlerinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları ile Hizmet Sözleşmesi ve Bedeli

       Emlak müşavirlerinin görev ve yetkileri
       MADDE 14- (1) Emlak müşavirleri, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullere ilişkin olarak aşağıda belirtilen görevleri yapar ve yetkileri kullanır:

1. Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak taşınmazın kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, kiralama işlemlerine aracılık etmek,
2. Hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen hizmet sözleşmesine dayanılarak taşınmaz alımı, satımı rehin ve sair ayni hak tesisi için gerekli işlemlerin yapılması konuşanlar aracılık etmek, pazarlama faaliyetlerinde bulunmak ve bu işlemlere ilişkin anlaşma protokollerini düzenlemek,
3. Hizmet sözleşmelerine göre belirlenen işlerle ilgili olarak resmi mercilerde inceleme yapmak bu işleri Kanun hükümlerine göre takip etmek ve sonuçlandırmak.

ç)   Kamu kurum ve kuruluşlarıyla gerçek ve tüzel kişilerin talepleri halinde meslek alanına yönelik konularda danışmanlık, bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi yapmak.
d)   İlgililerin talebi üzerine form, beyanname ve benzeri belgeleri doldurmak,
e)   Emlak müşavirliği faaliyet alanındaki kamu kurum ve kuruluşlarınca emlak müşavirliğine verilen iş ve işlemleri yapmak.

Hizmet sözleşmesi
MADDE 15-(1) Emlak müşavirleri ile iş sahipleri arasında şekli ve içeriği komisyonca belirlenerek ilgili meslek odaları tarafından bastırılan hizmet sözleşmeleri düzenlenir.
(2) Sözleşmeyle yapılacak işlerin tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendirmesi halinde düzenlenen hizmet sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüğüne ibraz edilmesi zorunludur.
(3) Emlak müşavirleri, eşi ile kendisinin ve eşinin üstsoy ve altsoy dışındaki iş sahipleri ile düzenleme şeklinde vekalet akdi almış olsalar dahi, hizmet sözleşmeleri düzenlemek zorundadırlar.
(4) Hizmet sözleşmesinde, belirlenen sürenin sonunda emlak müşaviri tarafından işlemin sonuçlandırılmaması halinde, iş sahibi tarafından emlak müşavirine yazılı şekilde bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir. Bu durumda, emlak müşavirince hizmet bedeli talebinde bulunulmaz.
(5) Emlak müşaviri bir şirket namına çalışıyor ise hizmet sözleşmesini o şirket adına düzenler. Emlak müşavirinin bu kanundan doğan sorumluluğu saklıdır.

Hizmet bedeli
       MADDE 16-     (1) Emlak  müşavirleri hizmetleri karşılığında ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş tarifeye göre hizmet bedeli alırlar.
       (2) Emlak müşavirlerinin hizmetlerine karşılık olarak alacağı hizmet bedeli taraflar arasında düzenlenecek hizmet sözleşmesinde gösterilir.

Sorumluluk
        MADDE17- (1) Emlak müşavirleri, yaptıkları hizmetlerle ilgili cezai sorumlulukları doğduğu takdirde 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlisi ile ilgili hükümlerine tabidir. Yaptıkları hizmetler ile ilgili olarak ortaya çıkan 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 1007 nci maddesi kapsamındaki Hazine zararından iş sahibiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
(2) Emlak müşavirlerinin sorumluluklarından doğan mali yükümlülükleri karşılamak amacıyla ilgili meslek odaları kanalı ile sigorta fonu oluşturulur.

        Kanun kapsamı dışında kalanlar
        MADDE 18- (1) Hak sahibi gerçek kişiler ile özel ve kamu hukuku tüzel kişilerin ve kiracılık hakları ile ilgili olarak bizzat işlem yaptıracak kiracıların gayrimenkuller üzerinde asaleten veya temsilcileri vasıtası ile yapacakları işlemler bu Kanun kapsamı dışındadır.
        (2) Bu kanun ile emlak müşavirlerine verilen görev ve yetkiler başka meslek disiplinlerinin görev alanlarına müdahale anlamına gelmez.
Meslek unvan ve yetkilerin haksız kullanılması
        MADDE 19- (1) Kanunlarca kamu kurum ve kuruluşları ile görevlilerine tanınan görev ve yetkiler hariç olmak üzere bu Kanun uyarınca kendilerine yetki verilmeyen gerçek veya tüzel kişilerce, emlak müşavirlerine tanınan yetkiler ile meslek unvanının veya benzeri her türlü unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
(2) Meslek odaları, birinci fıkra hükmüne aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendikleri takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.

       Mesleki yükümlülükler ve denetim
       MADDE 20- (1) Emlak müşavirleri ve bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamaz.
       (2) Emlak müşavirlerinin, iş elde etme ve pazarlama amacıyla 7/12/1994 tarihli ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun kapsamında haksız rekabete yol açacak ve mesleği küçük düşürecek türde promosyon, ilan, reklam filmi gibi bulunmaları yasaktır.
(3) Emlak müşavirlerinin faaliyetleri: bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, mesleki kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.

BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli Hükümler

       Ceza hükümleri
       MADDE 21- (1) Bu kanunun 19 uncu maddesinin birinci fıkrası hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında suç daha ağır bir cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan iki yıla kadar hapis veya adli para cezasına hükmolunur.
(2) Bu Kanunun 11 ve 12 nci maddeleri ile 20 nci maddesinin birinci fıkrası hükümlerinde aykırı davranışta bulunanlar hakkında beşbin yeni Türk lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.
        (3) Bu Kanunun 10, 15 ve 16 ncı maddeleri ile 20 nci maddesinin ikinci fıkrası  hükümlerine aykırı davranışta bulunanlar hakkında ikibin Yeni Türk Lirası idari para cezası ilgili meslek odasınca verilir.

       Yönetmelikler
       MADDE 22- (1) Bu kanun kapsamındaki:

1. Emlak müşavirlerinin çalışma usul ve esaslarına,
2. Emlak müşavirlerinin alacağı ücretlere,
3. Mesleki alanda bilirkişilik ve gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesi usul ve esaslarına,

ç) Eğitim staj, sınav ve lisans verilmesi ile unvanın kullanılmasına dair usul ve esaslara,
d) Emlak müşavirliği komisyonu ile sekreteryasının çalışma usul ve esaslarının düzenlenmesine,
e) Emlak müşavirlerinin denetiminin yapılması veya yaptırılmasına,
f) Sigorta fonuna,
ilişkin yönetmelikler altı ay içerisinde ilgili meslek odalarınca hazırlanır ve Bakanlıkça  onaylamak suretiyle yayımlanarak yürürlüğe konulur.

       GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile lise ve dengi okul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, ilgili meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları (Dernekler Tarafından verilen ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonunun onayladığı) kurs bitirme belgeleriyle ispat eden gerçek kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişilerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisine ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde en az iki yıl görev yapmış olan müdür yardımcısı, müdür ve daha üst kadro unvanına sahip görevlilere, bu Kanunun 7 nci maddesinin öğrenim ile staj şartları aranmaksızın emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı verilir.

GEÇİCİ MADDE 2- (1) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilk ve ortaokul mezunu olup bu mesleği 01/01/2006 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar ve ilgili meslek odalarından aldıkları kurs bitirme belgeleriyle ispat eden kişiler ile Emlak Müşavirliği alanına giren işleri yürüten tüzel kişiliklerin temsil ve ilzama yetkili tek temsilcisi staj şartları aranmaksızın “Emlak Müşaviri Lisans Sınavına” giriş hakkı verilir. İş bu sınavı kazanmaları halinde bu kanunun Emlak Müşavirine tanıdığı hak ve yetkileri altı yıl süre ile kullanırlar. Bu kişiler en geç bu sürenin sonunda en az lise ve dengi okul diploması almak suretiyle meslek odalarına ibraz etmedikleri takdirde Emlak Müşavirliği yapamazlar.

            GEÇİCİ MADDE 3- (1) Bu Kanunun geçici 1 inci ve geçici 2 nci maddeleri kapsamındaki kişiler, iki yıl içerisinde en fazla dört kez katılabileceği lisans sınavında başarılı olamadıkları takdirde bu Kanun kapsamına giren hak ve yetkileri kullanamazlar. Tanınan iki yıllık süre içerisinde bu Kanun kapsamındaki faaliyetleri icra etmek üzere kendilerine geçici lisans belgesi ilgili meslek odasınca verilir. İki yıllık süre içersinde açılacak sınavlarda başarılı olanlara lisans belgesi verilir. Başarısız olanların geçici lisans belgesi iptal edilerek meslek odaları ile ilişkileri kesilir.

            GEÇİCİ MADDE 4- (1) Emlak işi yapan gerçek ve tüzel kişiler; bu Kanunun 22 nci maddesi uyarınca çıkarılacak yönetmeliklerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç ay içinde hukuki sürelerine, Kanun ve yönetmeliklere uygun hale getirmek zorundadırlar.
(2) Bu yükümlülüğü süresinde yerine getirmeyenlerin üyelik kayıtları ilgili meslek odası tarafından re’sen sona erdirilir.

Yürürlük
       MADDE 23- (1) Bu Kanun yayım tarihinde yürürlüğe girer.

       Yürütme
       MADDE 24- (1) Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.